La legge Regionale n. 7 del 10 marzo 2017 consente, infatti, il recupero di vani e locali seminterrati a uso abitativo, terziario o commerciale. 

L’obiettivo della legge 

L’obiettivo del legislatore è lodevole: attraverso questa legge si propone di “incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo del suolo e favorire l’istallazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera”. 

Un’importante novità è rappresentata dalla possibilità di adibire i nuovi spazi recuperati non solo ad uso residenziale, ma anche terziario e commerciale. 

Non è invece possibile adibire gli spazi recuperati ad attività produttive o artigianali. 

Cosa si intende per seminterrato e come si recupera? 

Al riguardo la legge è chiara. L’Art. 1 offre la seguente definizione di piano seminterrato: 

“Il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio ed il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio”. 

Si introduce attraverso questa definizione un primo “paletto”: sono esclusi dalla possibilità di recupero i locali che si trovano interamente a quote inferiori a quelle del terreno, che sono cioè interrati e non possono ricevere una fonte di luce diretta. 

Un secondo” paletto” è legato alla preesistenza dei vani rispetto alla promulgazione della Legge: possono essere recuperati solo i seminterrati preesistenti a marzo 2017 o già in costruzione e che siano collocati in “edifici serviti da oneri di urbanizzazione primaria” e cioè siano serviti da strade, prevedano spazi di sosta e parcheggio, spazi di verde attrezzato e siano collegati alla rete idrica ed alle fognature. 

I requisiti tecnici per il recupero dei vani e locali seminterrati 

Per procedere al recupero è necessario che i locali rispettino alcuni requisiti tecnici. 
I primi riguardano le prescrizioni igienico sanitarie vigenti. In particolare, l’altezza dei locali non può essere inferiore ai 2,40 metri:  
 

Determinante anche il rispetto dei parametri di aeroilluminazione su cui possono, però, venirci incontro l’istallazione di impianti e attrezzature tecnologiche, oltre che opere edilizie ad hoc. 

Devono inoltre essere previste idonee opere di isolamento termico, sia per raggiungere l’obiettivo della legge relativo al contenimento dei costi energetici e delle emissioni, sia per garantire la salubrità dei locali. 

Se il recupero del seminterrato è destinato a dare vita ad una nuova unità abitativa, i requisiti si fanno ancor più stringenti. Dovrà essere garantita la presenza di un vespaio aerato su tutta la superfice dei locali e le pareti dovranno essere protette da intercapedine aerate. 

Particolare attenzione in questo caso dovrà essere posta al rapporto aeroilluminante. Se infatti il recupero avviene come estensione di un’abitazione già esistente, questo rapporto può essere garantito attraverso strumenti tecnologici ed artificiali. Ma se il recupero dà vita a una nuova unità abitativa il ricorso a strumenti di aerazione e illuminazione artificiale non può superare il 50% della superfice e la distanza dall’edificio “prospicente” non potrà essere di meno di 2,7 metri. 

Quali sono i casi in cui il recupero dei seminterrati non è consentito? 

La legge regionale ha validità sull’intero territorio della Lombardia.  

Il recupero dei vani e locali seminterrati è ammesso anche in deroga ai PGT comunali, tranne nel caso in cui l’eventuale recupero possa essere fonte di contaminazione di opere di bonifiche in corso o già effettuate o ancora in presenza di rischio idrogeologico e in particolare di fenomeni di risalita della falda acquifera che possano determinare una situazione di rischio per l’utilizzo dei locali. 

I Comuni possono quindi individuare attraverso apposita delibera zone di tutela paesaggistica o igienico sanitaria o di rischio idrogeologico in cui non è possibile ricorrere al recupero dei vani e dei locali seminterrati. 

La disciplina urbanistica del recupero dei vani e locali seminterrati 

Il recupero può avvenire con o senza opere edilizie. Chiaramente nella maggior parte delle situazioni occorre intervenire con opere edili e abbastanza invasive accompagnate da pratica comunale SCIA per l’ottenimento del titolo abilitativo. 

Per il recupero di un piano seminterrato ad uso residenziale o altra destinazione, che contributo bisogna versare al comune? 

Dunque, a seconda della destinazione d’uso finale del recupero e soprattutto se il locale recuperato sarà pertinenza o meno di altro immobile cambieranno le tipologie degli oneri e la percentuale di sconto se prevista del comune e dalle NTA vigenti. 

Nel caso esempio di un recupero cantinato per utilizzarlo come pertinenza abitativa gli oneri da versare saranno solo quelli di urbanizzazione primaria e secondaria con eventuali scontistiche se previste. 

Inoltre, qualora l’intervento comporti l’incremento del carico urbanistico esistente e la S.L. di progetto sia maggiore di mq. 100, esso è assoggettato anche al reperimento (o in alternativa alla monetizzazione) di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, secondo quanto disposto dal Piano di Governo del Territorio (PGT). 
Nel caso di qualifica dell’intervento come ristrutturazione edilizia è necessaria anche la verifica della dotazione dei parcheggi privati ai sensi dell’art. 8 del PDR del PGT. 

Una nota importante è relativa al cambio di destinazione d’uso dei locali recuperati: se si ricorre a questa legge per dieci anni non è possibile variare la destinazione d’uso. Se, per esempio, il recupero è fatto a fini abitativi per i dieci anni successivi non potrà essere richiesto il cambio di destinazione d’uso per fini commerciali e altro. 

È possibile ricorrere alle agevolazioni fiscali per il recupero di vani e locali seminterrati? 

Se l’intervento si qualifica come ristrutturazione edilizia è possibile ricorrere alle agevolazioni fiscali previste di anno in anno per questa attività.