Conformità urbanistica e catastale? cosa sono?

Trovata la casa dei sogni o stai vendendo casa? Prima di avventurarsi in una compravendita, però, meglio verificare che l’abitazione abbia tutte le carte in regola

Un controllo che si deve effettuare tramite tecnici è quello di verificare la corrispondenza tra gli atti autorizzativi depositati in comune, il catasto e lo stato effettivo dei luoghi

La casa, come si presenta, corrisponde a quanto risulta in Comune e all’Agenzia delle Entrate? È opportuno che tutto sia sistemato prima di procedere con l’atto notarile.

Dal 1º luglio 2010, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la commerciabilità dei fabbricati è subordinata anche all’attestazione di conformità dei dati e delle planimetrie catastali depositate in catasto allo stato di fatto.

Conformità urbanistica, abuso edilizio e conformità catastale: facciamo chiarezza

C’è un punto che crea confusione, ma su cui invece occorre avere le idee chiare, perché quando si parla di “conformità” dell’immobile ci si riferisce a due aspetti diversi e una serie di documenti che, fisicamente, risiedono in due posti distinti.

Una prima verifica riguarda la conformità “urbanistica”. Ossia l’immobile deve essere uguale al progetto originario depositato presso gli uffici comunali, che a suo tempo avevano dato il permesso a costruire.

Se nel corso degli anni ci sono state modifiche sostanziali, per esempio è stato abbattuto un muro, è stata aperta una finestra che non esisteva, o addirittura è aumentata la volumetria, queste modifiche dovevano essere regolarmente accompagnate da denuncia dei lavori e dall’aggiornamento della relativa pianta catastale

In mancanza di questi requisiti, siamo in presenza di un abuso edilizio, che va sanato il prima possibile.

La conformità “catastale” riguarda invece la corrispondenza tra lo stato di fatto dei luoghi, la planimetria depositata al Catasto e quanto autorizzato in comune.

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In alcuni casi, è sufficiente la comunicazione a distanza. Altrimenti, se il Fisco necessita di ulteriori documenti, chiamerà il cittadino per fissare un appuntamento.

I dati che si possono correggere con questa procedura riguardano l’intestazione del proprietario, i dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno).

Occorre avere a portata di mano dei documenti, come il rogito d’acquisto, per “certificare” i dati che si stanno inserendo. Altri aspetti sono più tecnici e non sono appannaggio del privato cittadino. Infatti, la procedura on line apre diversi “percorsi” e il form delle Entrate chiede se il soggetto che procede è un privato, un tecnico abilitato, uno studio legale, notarile e così via.

Il preliminare d’acquisto e i dati di conformità

I dati di conformità sono importanti già a livello di preliminare di vendita di un immobile.

Questo documento, infatti, deve contenere:

• l’identificativo catastale;
• il riferimento alle planimetrie catastali;
• la dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, oppure l’attestazione di un tecnico abilitato.

Un punto va chiarito. La situazione di perfetta regolarità dell’immobile deve avvenire al momento del contratto definitivo, ossia il rogito notarile. Ma è opportuno che in caso di difformità, il venditore le manifesti subito e scriva nel preliminare che si impegna a sanarle entro un tempo prestabilito e che si procederà al rogito solo espletate queste incombenze.

Naturalmente, è una condizione che il potenziale acquirente deve considerare e accettare.

Planimetria catastale da aggiornare? Ecco i costi

Quanto costa la correzione di questi dati?

La pratica di aggiornamento di una planimetria catastale comporta una spesa abbordabile. Di solito, fra dritti fissi richiesti dalle Entrate e costo del professionista incaricato, si può restare intorno a 150-250 euro, a seconda delle zone d’Italia.

Diverso il caso, invece, in cui si debba sanare un abuso edilizio vero e proprio, anche se di lieve entità. In questa circostanza, occorre mettere in conto il costo del professionista, più la sanzione per la mancata comunicazione della Scia o della Cila.

Importante capire che non tutti gli abusi si possono sanare dato che la Sanatoria non è un CONDONO!

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